L’inquilino ha diritto alla riduzione del canone di locazione in caso di infiltrazioni.
Di recente, se ne è occupato il Tribunale di Napoli, con la sentenza 31 gennaio 2024, n. 1237.
Vediamola insieme.
Innanzitutto, il Giudice distingue fra vizio della cosa locata e guasto della medesima.
Il vizio è qualsiasi difetto che riguarda la struttura della cosa, nella sua composizione, nel suo aspetto o nel suo funzionamento, che può essere anche eliminabile, ma tale da impedirne o ridurre notevolmente il godimento della cosa secondo la destinazione contrattuale. Questo vizio altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive (godimento della cosa da un lato e pagamento del canone dall’altro). In questo caso, il conduttore può, ex art. 1578 cc., chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del canone. La garanzia però non è dovuta, si sensi del medesimo art. 1578 cc., se i vizi sono conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore.
Il guasto è l’alterazione di natura solo transitoria o sopravvenuta, che deriva dall’usura della cosa locata, comporta una diminuzione dell’utilizzabilità della cosa e può essere eliminata mediante opere di riparazione. Il proprietario è obbligato, ex art. 1576 cc. a mantenere la cosa in buono stato locativo ed eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. In caso di guasto, quindi, il conduttore può chiedere al locatore di rimuovere l’inconveniente.
Nel caso di specie, trattavasi di un conduttore che aveva un’attività commerciale di pulitura di pellicce: nei locali locati vi erano gravi infiltrazioni, le quali impedivano il godimento di parte dell’immobile.
Il Giudice ha ritenuto equa una riduzione del canone.
Attenzione però che il conduttore, a fronte della presenza di vizi, non può sospendere il pagamento per intero del canone e continuare a godere dell’immobile, pur se il suo godimento è ridotto dai vizi, a meno che il godimento dell’immobile sia totalmente inibito. Può solo ridurre il canone e, in caso di chiamata in giudizio per far dichiarare risolto il contratto per inadempimento all’obbligo di pagare il canone, il conduttore convenuto potrà eccepire la riduzione parziale, ex art. 1460 cc., del canone e chiedere al Giudice il riconoscimento del suo diritto alla riduzione: la misura sarà poi quantificata dal Giudice stesso e, pertanto, se l’inadempimento parziale risulterà eccessivo rispetto alla riduzione decretata dal Giudice medesimo, la risoluzione del contratto ci potrà essere.
Avv. Monica Bombelli
